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マンション管理の重要性
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経営者が冒す5つの間違いをチェック

一昔前までは一戸建ての方が身近に感じられていたようですが、現在ではマンションの需要が増え主な住居形態として定着しつつあります。マンションは多数の人間が共同で生活する大きな一軒家ともいえるので、何かと摩擦が生まれがちです。人の数が増えれば増えるだけ様々な問題が浮かび上がってくるのはごく当たり前と言えるでしょう。

そこで避けて通れないのがマンション管理問題です。マンション全体では約90%近くが一部、もしくは全部を管理会社へ委託しており、自主管理を行っているところは1割にも満たないようです。住民の大半は忙しく仕事に追われており自分達の居住場所の管理にまで手を回す事はほとんど出来ません。全く興味のないという方や、難しそうでわからないし…とこれまで避けて通って来た方はここで今一度マンション管理について確認しておくと後々役に立つかもしれません。


管理組合とは?

管理組合とは、「区分所有者が全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体(区分所有法第3条)」のことで賃借人を除くマンションの住人全てが組合員に当たります。組合なんかには入りたくないといっても必須条件となるため、区分所有者となった時点で必然的に入ることになります。残念ながらこれは選択の余地がないものとお考えください。

(賃貸マンションでは区分所有者が存在しないため管理組合は存在しません)

管理組合の仕組みについてですが、組合員(区分所有者)から理事が選ばれ更に理事長、副理事長を置くこととなっています。理事会は月一程度で開催され様々な議題を話し合います。更には年一回程度開催される総会があり、これは全員参加が義務付けられた多数決での懸案事項決議となります。

面倒だからと参加せずにいると後々トラブルとなってくることもあります。折角の自分のスペースですから少しでも快適に過ごしやすくしていきたいですよね。そうでなくとも一つの建物を多数の人々で共有している部分もあるため合意形態が難しくなっているのも事実です。マンションの三大トラブルが「駐車場」「ペット飼育」「上下階の騒音」ということですが、こういった問題を少しでも減らすために事前の話し合いをきちんとして組合員内での協定をきっちりと結んでおく必要があるかもしれません。


管理会社との付き合い方

はじめに話したように、マンション管理には専門知識や経験が求められるので多くのマンションでは管理会社に管理を委託しています。つまり管理組合が管理会社と「管理委託契約」を結んでいるという事です。管理会社は管理業務の代行役となりますが、管理組合が管理会社にお願いしているので主導立場であるということです。管理業務に対しては指示系統をはっきりとさせておくことが重要となので、あくまで主導権は管理組合にあることに注意しましょう。


加えて、責任の所在をしっかりさせるということです。両者の間になにかトラブルが発生した場合、損害はどちらがすることになるか?これは発生した後で言い合いになっても埒があきません。そういったことがないように委託契約書には細かく責任の所在を明記しておく必要があります。

何よりも重要なのは相互の関係性をいいものに保つということです。信頼できる管理会社を選ぶことが何よりも重要となってきます。
マンション管理がちゃんと行われていないとマンションの資産価値を下げることにもつながりかねません。マンションの管理会社を選ぶ時には、

・マンション管理業者登録簿に登録しているかどうか
・倒産の危険性はないか
・緊急時の対応がしっかりしているかどうか
・受託数がある程度あるかどうか
・管理事務報告が頻繁になされているかどうか
・管理費は妥当であるか、どこか不透明な部分はないかどうか
・ISOの有無
・付加価値としてのサービスにはどのようなものがあるか
・住居者の立場になってかんがえてくれているかどうか

などといった具体的なサービスを確認してみましょう。
現在では管理業者側にマンション管理業務主任、組合側にマンション管理士という資格も誕生しています。


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